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| 商用不動產回溫 第3季投資金額季增51.6% |
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【記者柯安聰台北報導】根據永慶資產管理統計，今年第3季全台的億元以上商用不動產交易案，投資總金額約316.5億元，較上季208.5億元、大幅增加約51.8%。 永慶資產管理協理黃增福表示，陸客自由行消費力倍增，商場、旅館產品最受投資人青睞，而傳產、電腦及電子相關的國內外製造業業主積極尋找在台設廠地點，皆是帶動商用不動產交易增加的關鍵。
此外，壽險業在政策解禁、投資利多大放送下，重啟不動產投資大門，千億資金投入市場尋獵標的，加上金管會對上市櫃不動產擬改市價入帳，將帶來可觀的資產增值利益，並激勵壽險業及公司法人對商用不動產的投資比重，第4季交易金額可望大幅躍升。同時，配合財政部促參司推出規模高達1800億元的公共建設招商、以及投資商機逾千億元的公辦都更案、地上權案招標，未來幾年壽險業將成為政府、民間最大的投資開發商。
觀察第3季商用不動產投資市況，今年前3季投資資產類型皆以商場的交易金額最高，累計達248.6億元，居各產品之冠。本季商場買賣金額再增96.1億元，佔比30.4%，金額最大2筆為「台中市勤美誠品大樓」、「高雄八五大樓百貨樓層資產法拍案」，分別由南山人壽、三禾資產管理以48.96億元、45.3699億元購入。此外，外資私募基金-子樂資產則以48.5億元購得「新竹美麗信酒店、晶宴會館、頂級辦公」3棟大樓。
分析第3季投資資產類型，科技業、傳統產業購買自用的廠辦、廠房也有大幅增加，廠房買賣80.2億元、佔比25.3%，廠辦買賣78.7億元，佔比24.9%。 黃增福 指出，傳統產業的製造大廠、或科技業的營運總部，鎖定產品以全棟廠辦、廠房為主；中小企業工業區辦公則鎖定廠辦大樓的單一樓層或部分單位作使用，且無論是購買或承租，近期詢問需求皆相當高。
分析買方投資人分布廣泛，傳統產業、科技業、資產投資機構及壽險業的買賣金額皆超過50億元以上，金額佔比介於17%~20%。本季壽險業僅南山人壽及新光人壽有購買商用不動產，同時新光人壽另有標得「中油台北市承德路土地」地上權案，而全球人壽則標得「台電宜蘭礁溪土地」地上權案。
台北市財政局目前已釋出多筆地上權案公告招商，包括南港區經貿段土地、中山區長春路一小段土地、天母國小附近國有土地、北投區新民段二小段公有土地都更案、以及信義計劃區A25案由原BOT模式改為設定地上權方式辦理，即業者不須提供公共設施、且待約期滿不須隨同地上物償還給政府，最快年底前可通過招商。黃增福分析，這批地上權招商金額估計接近300億元，且信義計劃區A25案改為地上權模式後將大幅提升投資人的開發效益，吸引壽險業者的投標意願，預期標出機會大增。
地上權招標百億大案陸續登場，除「信義計劃區A25土地」外，還有「中信銀松壽路總行標售(95%所有權)及合建廠商招標案」、「臺北學苑及中崙眷舍土地」、「台肥南港C3土地」也將在第4季公開招標。營建署也對外宣布2年內將釋出預估450億元的公辦都更案招標，包括「中山女中南側地區都市更新案」、「台銀圓山捷運站西側都更案」、「台電嘉興街學生宿舍都更案」、「台電電力修護處都更案」與「台電中心倉庫都更案」。
黃增福指出，政府標售的公辦都更及地上權案愈來愈多，這些重量級的百億大案備受矚目，具市場重要指標，有投標實力的 壽險業、建設公司或大型資產機構 正 積極評估、伺機而動，陸資、外資也很有興趣，可能組成聯合競標團隊參與搶標。
此外，財政部促參司擴大公共建設招商，推出51建公共建設案件，規模高達1800億元，且為鼓勵壽險資金投入公共建設，會同金管會協助對壽險業釋出政策利多，包括公共建設投資、公辦都更、政府地上權招標案，皆不受去年11月公布的「金六條」限制，即原規定的素地5年內要興建完成，以及10年內不得移轉、投報率要達2.875％等都不適用公建案，同時研議提高壽險資金投入公共建設上限10%，增加壽險業投資比重；財政部國有財產署也表示，將放寬開發商可分割地上權，最快10月推出的地上權案即能適用。
展望後市，黃增福表示，中國新旅遊法的實施，勢必讓陸客來台團客銳減，也刺激政府擴大對自由行開放的幅度，主要都會區集客力最強，中南部相對受波及較大，會使全台的商場、旅館需求產生洗牌作用。此外，金管會提前檢討國際會計準則（IFRS）不動產入帳規定，擬改市價入帳，預估對上市櫃公司帶來高達逾千億元以上的增值利益，且對壽險業帳上不動產可立即帶來龐大資產增值及獲利。股市、房市利多雙收，房地產投資氛圍強轉為更加強勁，未來將吸引更多壽險資金及公司法人大舉進場投資商用不動產，第4季及明年大型地產物業及公共建設的投資量能可望持續放大。(自立晚報2013/10/8)
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