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| 捷運通車效應 市區商辦行情漲、需求增 |
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【記者柯安聰台北報導】商用不動產交易市場首季表現欠佳、交易量大幅縮減，根據永慶資產管理統計，2014年第1季億元以上商用不動產的交易金額約96.9億元，較上季327.4億元、量縮約7成，為近2年來單季新低。本季投資資產類型以廠辦為最高，交易金額為28.9億元、佔比29.9%，其次為辦公大樓的25.7億元、佔比26.6%；買方投資人則以科技業為大宗，交易金額為33.9億元，投資人購買多以自用為主。
此外，統計今年第1季台北市商辦的平均租金為2077元/坪/月，平均空置率為7.6%。商辦空置率為近5年新低，租金行情則已是連續5季呈現上升走勢。永慶資產管理協理黃增福表示，近期商用不動產交易冷清，但市區辦公大樓、廠辦產品仍有一定的自用需求存在，外資、陸資企業、及國內中小企業持續增加辦公使用，加快去化辦公大樓的空置狀況，下季交易量也預期將會有進一步增長。目前捷運信義線、松山線沿站經過的信義計劃區、敦南商圈、以及南京東路商圈，商辦、商旅及店面的詢問需求依舊相當高，將持續吸引置產、自用買家進駐。
統計第1季億元以上商用不動產交易案投資總金額約96.9億元(未計入地上權交易案)，較上季327.4億元、季減幅約70.4%，為近2年來單季新低。分析投資資產類型，累計交易金額最高的為廠辦，交易金額為28.9億元、佔比29.9%，其次為辦公大樓的25.7億元、佔比26.6%。黃增福指出，本季買方投資人以科技業為大宗，交易金額為33.9億元，投資人購買多以自用為主；而交易金額最高的2筆皆為辦公大樓，包括南山人壽以13.11億元購買桃園縣中壢市的銀座21辦公大樓，其次為鼎晟不動產以9.5億元購買板信銀行板橋中正路的辦公大樓。
此外，富邦人壽以權利金總價65億8880萬元得標「中山區長春段一小段782地號等6筆市有土地」，則為本季最大宗地上權交易案，也是地上權案標售總價的第5高。黃增福分析，在政策獎勵投資政府開發案、壽險業不動產投資收益率設限2.875%下，超過10億元以上的大型商用不動產交易案明顯縮減，而轉投資公部門的地上權開發案。財政部3月底舉行民間促參招商大會，今年釋出投資案共計48案逾2,000億元商機，其中位於台北市超過千坪以上的大型地上權開發案，包括：「南港調車場都市更新案(286億元)、信義區A25市有土地(216億元)、廣慈舊址商業區土地(120億元)、中山區長安段一小段771地號等4筆市有土地(估92億元)」等，未來開發量體相當可觀。
根據永慶資產管理調查，台北市主要辦公商圈的空置率狀況，今年第1季辦公大樓的平均空置率為7.6%，較上季減少0.7%，為連4季下修，同時也是近5年新低。景氣好轉，台北市辦公登記家數近1年增加逾3000家，業主新設立公司、或擴充辦公使用的需求持續增加。黃增福指出，信義計劃區吸引陸資、外資企業搶進，本季空置率大幅減少，巴黎人壽進駐台北101大樓，承租3個樓層坪數約2400餘坪，加上遠雄金融中心等大樓也有效去化部分辦公空間，使信義計劃區頂級商辦的平均空置率從13.9%減少至8.4%。
調查本季台北市商辦的平均租金為2077元/坪/月，較上季的2070元/坪/月、季漲幅0.4%。黃增福分析，雖然租金行情漲幅不大，但已是連續5季呈現上升走勢。台北市區捷運路網陸續開通，捷運松山線年底確定通車，活絡中山區的商業發展，交易量也維持高檔，周邊一帶辦公行情後市看俏，發展條件最佳的南京東路商圈更是首選，壽險業、中小企業及資產投資機構等投資人在自用、置產方面皆有增加。(自立晚報2014/4/8)
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