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| 外資28.45億元標得中鼎大樓 |
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【記者柯安聰台北報導】11日REITs駿馬一號清算案的中鼎大樓二度開標，最後由統包持有全部產權的第1標優先得標，總脫標金額約28.45億元，脫標價格直逼底價，溢價率僅0.4%。得標者為英屬維京群島商睿龍有限公司台灣分公司。
永慶資產管理協理黃增福表示，得標公司為今年9月才由經濟部商業司完成公司登記。以28.45億元得標，總建物面積為3517.88坪，換算建物平均單價為80.9萬/坪，以區域行情上看90萬/坪相比，已相當划算。此外，未來實價課稅實施，公司企業交易採單一稅率17%課稅，低於個人最高稅率45%，故可預期未來法人投資房市將成趨勢，以達到節稅的優勢。
黃增福表示，敦化南路為台北市中心區重要的辦公商圈，尤其在捷運信義線通車之後，敦化南路二段近信義路四段的辦公大樓最受青睞，包括國泰信義敦南大樓、保富環宇通商大樓、葉財記世貿大樓與中鼎大樓等，多為知名企業進駐，空置與流動率低，且中鼎大樓為屋齡20年的中古商辦，正臨敦南樹海林蔭大道，加上鄰近捷運信義安和站與通化商圈，交通與生活機能成熟，資產保值與抗跌性很高，適合做長期置產的標的。
根據永慶資產管理統計，今年1-11億元以上商用不動產的交易金額約776.9億元，較去年同期989億元，減少21.5%。
黃增福表示，受金管會要求最低收益率2.875%的限制，大台北地區壽險業已買不到適合的商用不動產標的，今年商用不動產的買氣創近3年新低，在壽險業者資金充裕且熱切地尋求投資標的，除轉向國內物流倉儲用地之外，也積極布局海外商用不動產，形成資金外流，再加上未來實價課稅的影響因素，交易量已明顯地走緩。
觀察今年成交總額指標個案表現，黃增福指出，僅寶豐隆興業以111億買回敦化南路一段的國泰敦南金融大樓，為今年目前交易最高金額，也是唯一總價超過50億以上的個案。而國泰敦南大樓已在去年2月，寶豐隆先以88億元購得12樓與商場部分，今年9月再以111億買回其他辦公樓層，取得整棟完成產權。此外，今年商場指標個案也與寶豐隆興業有關，今年4月將持有西門町商圈內的阿曼TiT廣場商場部分以總價39.5億，出售予三商美邦人壽，以寶豐隆自2011年取得價格約28億元計算，獲利約11.5億元。黃增福表示，寶豐隆兩次購買國泰敦南金融大樓，成為蟬聯2年單筆商用不動產交易冠軍王。
就整體商用不動產買氣而言，黃增福分析，以今年1-11月億元以上商用不動產交易金額統計，平均單月交易金額約70.6億元，比去年同期平均單月相比，已衰退兩成，甚至前3年商用不動產交易總額皆有上千億的規模，反觀今年已無望站上千億的交易量能，房市政策的管控影響大。
自2011年政府開放陸客自由行以來，台北市各大商圈觀光人潮逐年攀升，創造國內觀光旅遊新商機，商旅飯店、百貨商場或零售店面爭相插旗，近期加上捷運信義線與松山線相繼通車，增加沿線商圈的觀光造訪機會，今年來台觀光旅客人次已再攀高峰，繼去年來台國際旅客突破800萬人次大關後，今年12月2日來台觀光人次再次突破新紀錄，達900萬旅客人數。
黃增福表示，陸客自由行第5批開放城市，最快將於今年底上路，新開放城市有10個左右，其中包括海口、蘭州、銀川、呼和浩特等4個省會級城市，未來陸客來台自由行城市將擴增至46個。隨著開放陸客自由行人數穩定成長，以及旅遊節目與國際雜誌的行銷曝光，不僅增加日、南韓、港澳與大陸遊客來台觀光的機會，也吸引歐美遊客來台體驗自然與人文風情。統計今年1-10月商業營業額平均單月達1.21兆元，比去年同期1.17兆元，增長3.4%，預期未來都會區商業活動與服務設施將持續擴展，有較高投報率的商用不動產物件，順銷機會仍大。
觀察商用不動產新增供給面，2014年台北市A辦市場供給大增，包括聯邦松江大樓、宏盛國際金融中心、富邦敦南大樓以及部分中國信託南港總部部分大樓等，預計將新增約5萬坪辦公空間。此外，未來1年粗估還有7萬坪的A辦新供給加入，包括華南銀行世貿總部大樓、合庫金控總部大樓、國泰置地廣場等3棟。黃增福認為，國內房市受政府積極管控之下，房價漲幅已回歸基本面，而市中心區重要辦公商圈在受惠捷運信義線與松山線相繼開通之後，租金是否能反映出區域的價值，需再持續觀察。
黃增福提醒，目前自用型中小企業為主的買方市場當道，租金上調顯有壓力，尤其中古辦公大樓，降價求租的機會大增，將影響未來商用不動產投報率下探，此外，未來還有升息、加稅以及供給爆量壓抑銷售價格與買方期待價格修正等多重因素，房價恐面臨修正的風險提高。
不過，黃增福估計，未來1年的租金走勢仍持平看待，供需面在國際企業進駐地標型辦公大樓，國內企業工作環境汰舊換新與業務擴張等需求機會的帶動，可加速市中心舊換新辦公的物件更替。其中，新增A辦的熱門辦公商圈，如南京松江、南京復北以及信義計畫區等，租金行情支撐力道較強。(自立多媒體2014/12/11)
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