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| 高總價超低迷 大安區億元宅掛「0」 |
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【記者柯安聰台北報導】最新一波今年10月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，整體高總價交易依然相當低迷，北市億級住宅成交僅11件，其中，豪宅大本營的「大安區」，億級住宅竟呈現「0」成交揭露的狀況。
觀察此次揭露資訊中的亮點個案，北市住宅部分，信義區松勤街「昇陽國寶」，本次揭露1戶於今年9月交易，總價3億3300萬、單價121.5萬的13-14樓的頂樓戶別，單價較101年同樓層交易單價每坪123萬還略低；其次，士林區中山北路七段「國泰天母」，本次也揭露6筆預售時成交的資料，總價最高2億2788萬、單價最高133.1萬，這次揭露單價介於118~133.1萬，較預售時開價150-160萬，每坪約有30-40萬的價差。
中正區博愛路224巷「七俠」，本次揭露1戶於101年預售時的成交資料，總價1億3237萬元、單價145.6萬元的1-2樓戶別，該案位於博愛特區，位於知名豪宅「松濤苑」與「一品苑」之間，當時預售開價每坪155萬起，本次揭露成交價位，也較當時每坪開價低了約10萬。至於新北市住宅部分，板橋區新站路「謙岳」這次再揭露1筆21樓的成交資料，總價1億3191萬、單價85.2萬，單價仍較先前該社區最高的89.9萬低，未能再創高。總體而言，雙北豪宅市場除了中古豪宅降價成交，其餘都為新屋交屋的交易，市況冷清。
近期「房地合一稅制改革」再度浮上檯面，依目前財政部規劃方向，初步將採累進稅率分離課稅，當獲利達千萬以上，將以最高稅率，課徵45%的重稅。由於，僅自用住宅擁有「一屋免稅」待遇，且需符合本人、配偶及未成年子女全國只有1戶房產、並做自用住宅使用，其中，課稅交易價格更由之前提出的3000萬，可能下修到2000萬內才得以免稅。因此，若以2000萬內「住宅使用」先做為課稅基本門檻，市場上究竟有多少不動產交易可能被課徵「房地合一稅」?
根據實價登錄揭露資訊統計，2014年全台房市買賣移轉量最大的六大都會區，若假定所有買賣交易都有獲利，在2000萬內「住宅使用」才得以免稅之下，北市竟有高達62.5%的不動產交易需課徵「房地合一稅」，其次，台中也有62.1%、台南55.8%、高雄52.8%、新北49.2%、桃園43.8%，六大都會區都有至少4~6成不等的交易將會被課到稅，而且，這還是不計入多屋族「非自用住宅」的交易，因此，未來「房地合一稅」若依此上路，受影響不動產交易將會更多，影響層面極廣，對房市可謂一大利空。
黃舒衛表示，由於「房地合一稅」課稅範圍不僅限於住宅，包含土地、店面、商辦、車位等，都是課稅的範圍，而且車位、土地及商用不動產等，更沒任何免稅規劃。雖然目前政府為減緩衝擊，規劃採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅，另外，也提長期持有，享有按年擁有減稅優惠，最高可達七成以上，但實際若實施，影響層面依然相當大。
黃舒衛指出，近年房地產價格呈現上漲，高總價產品及長線持有者獲利千萬，符合課徵45%最重稅率的比比皆是，尤其是動輒數億的高總價產品，因交易總價高，增值千萬金額看似大，實際卻連總價1/10都不到，但卻容易適用最高稅率，且實價登錄以前買進的不動產，以土地公告現值、建物評定現值作為當初的買進成本，顯不公允，預估「房地合一稅制改革」持續推動，恐降低高總價產品與長線持有者信心，為避免被課重稅，未來可能有一波大量釋出潮，為目前低迷的房市再添利空。
其次，由於北市房價高，受房地合一稅衝擊最大。但那些行政區最受衝擊?衝擊可能有多少呢? 根據實價登錄揭露資料統計，若仍假定所有買賣交易都有獲利，在2000萬內「住宅使用」才得以免稅下，2014年北市12個行政區中，「大安」竟有高達78%不動產交易需課稅，而「中正」也有76%，都逼近8成，幾乎每10件不動產交易，就有8件需課稅，幾乎呈現全面加稅的狀態，而北市萬華區最低也有43%交易需配課稅，是北市行政區中唯一低於5成的，其餘行政區也都在5成5以上。
黃舒衛指出，目前北市中心，如:大安、中正等精華區，因為單價高，即便是25坪左右的2房中古大樓、屋齡30年以上無電梯公寓，甚至是新成屋套房等「首購」產品，很多總價都超過2000萬，這次「房地合一稅制改革」傳出可能將免稅門檻下修至2000萬，對於這些高房價區的影響相當大，雖有放寬重購退稅之議，但首購族都可能受衝擊。
黃舒衛表示，「房地合一稅」無論是目前財政部初步擬定的5-45%分成六級的累進稅，或近日立委提出改單一稅率20%進行課稅，均未考量土增稅、房屋稅同步調升的現況，課稅都相當重，因此，目前市場已發現不少屋主，為避免被課重稅，開始將物件降價出清，預估未來新法上路前，降價求售情形，將更加頻繁，降價幅度會更大，房市多殺多的市況，將可能一觸即發。
針對近期房地產低迷的市況，黃舒衛建議，美國QE退場，未來房貸利率看漲，由於今年指標雙北房市交易量估將創23年來新低量，比SARS時期還慘，加上近期政府推動房地合一稅，市場降價拋售物件持續向上攀升，在需求減少、供給卻增加下，房市前景已相當不樂觀， 建議屋主及早避險減少資產的損失。(自立多媒體2014/12/16)
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