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| 永慶：明年房價修正5-15%量才會回升 |
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【記者柯安聰台北報導】永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員，回收有效問卷數為1788份，選前回收803份，選後回收985份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.3%。18日公佈調查結果。本次調查跨越1129九合一地方選舉，根據調查，有3成左右民眾的買屋決策會受到選舉活動影響，且未來半年願意進場的比例較今年上半年提升1成，在買氣不退、交易量築底的氣氛下，「降價」是市場共同的期待。
民調顯示，上季全台52%看跌近3個月房價，本季短期房價仍以看跌(40%)居多，並沒有上季那麼悲觀。進一步分析，1129選後不論是對明年第1季及未來1年房價，看跌比例仍高居4成以上，顯示選後民眾仍高度期待房價能進一步修正。調查結果顯示屋主讓價意願明顯提升，買方可再積極出價，相信成交機會肯定大增。
永慶房產集團協理黃增福表示，明年房市「房市破僵局 降價創雙贏」，展望2015國內外不確定因素多，買盤以理性自住首購、換屋為主，在供給量爆量及買方市場確立下，預估市場須有5%-15%價格修正，才能吸引買方進場，成交量才能回升。
本季永慶房仲問卷調查結果有五大結論:
1.自主首購、換屋撐盤，投資退場。
2.房價看法保守，長短期房價須進一步修正。
3.民眾進場購屋時機熱度不減，若搭配降價，明年上半年交易量將回升。
4.屋主讓價意願增，買方可再積極議價。
5.房地合一實價課稅為2014、2015年關鍵政策。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在購屋動機方面，調查顯示自住需求全面升溫，首購、換屋佔比均已超過投資保值。首購佔比持續加重，本季首購比重高達36%，創調查以來新高，換屋需求也提升至31%；「投資保值」需求則持續下滑，本季降至26%。
本季調查結果顯示，明年第1季房價看跌比重仍高達40%，並沒有上季52%來得悲觀。而比較選前、選後房價看法，短期房價看法顯然未如選前樂觀。
在長期房價方面，黃舒衛表示，本季看跌比重高達42%，沒有上季52%保守，看跌比看漲僅小勝4%，差距有明顯縮小。比較選前與選後，選前在選舉建設支票滿天飛帶動下，房市氣氛呈樂觀，看漲(44%)多於看跌(37%),但選後看法出現逆轉，看跌比例高達46%，略勝看漲35%，顯示選後對明年房價看法轉趨保守。
黃舒衛分析，選後短期、長期房價看跌4成以上居多，顯示在選舉激情過後，民眾回歸理性。
在進場購屋時機方面，近兩季調查結果差距不大，有37%認為「是」購屋好時機，準備進場的買氣依然不減，若能符合消費者降價預期，相信明年上半年交易量有反彈機會。在看好未來半年是購屋好時機的理由方面，選後民眾認為「議價空間拉大」(24%)、「政府調控房市，價格鬆動」(17%)、「市場供給量增，有更多好物件釋出」(15%)比重都較選前及上季有明顯提升，而「房價長期看漲」(18%)比重則較選前25%，大幅下滑，顯示選後民眾對房價看漲已逐漸降溫。
在不看好未來半年是購屋好時機的理由。黃舒衛表示，選後房價居高不下(50%)，仍舊為民眾認為不是購屋好時機主因。加計「預期房價下跌」顯示有近8成認為房價應該進一步修正，才會進場。
在買賣雙方對價格認知差距。在買方價格認知方面，黃舒衛分析，選前買方願意低於行情進場比重為59%，選後提高至65%。顯示選後買方，追高機會下降。
在賣方價格認知方面，黃舒衛分析，選前27%的屋主只要合乎行情，就願意賣，選後比例暴增至40%。而選前高於行情的屋主比重高達66%，選後降為51%。顯示選後屋主期待下降，讓價意願有明顯提升。
黃舒衛分析，從選後屋主願意以行情出售的比例高達40%來觀察，顯示屋主讓價意願已明顯提升。在目前房市買方市場確立下，65%買方要低於行情才進場，且屋主降價比例越來越高，建議屋主重新評估市場需求。
選前、選後九合一大選對民眾購屋意願的影響方面，選前過半(51%)民眾認為「不會」影響購屋意願，僅26%民眾認為「會」影響。選後民眾認為「會」影響購屋意願比重上揚至34%，明顯增加8%。在七大都會區方面，選後桃園有38%認為大選會影響購屋意願，比重為七都中最高。黃舒衛分析，選舉會影響部分消費者的購屋決策，且此次選舉結果對市場心理影響更大，且選後桃園在航空城計畫有可能延宕的情況下，民眾觀望的疑慮提升，明顯影響購屋意願。
2014年房市最主要新聞大事為「房地合一實價課稅」29%比重最高。其次為「囤房稅」、「預售屋實價登錄」，再來是「豪宅實價課稅」與「預售紅單查稅」。在2014房市新聞大事上榜的前5名中，全部均為政府政策，且有4項與房產稅制有關，顯示「加稅」、「查稅」對民眾心理衝擊最大。
展望2015年房市關鍵政策，高達47%民眾認為，2015年房市影響關鍵是「房地合一實價課稅」，其次為「央行升息」(12%)及「央行房貸管制」(12%)。顯示2015年房市，購屋民眾最關心的除了稅、限貸的既成政策以外，最重要的就是貸款議題。黃舒衛分析，整體而言，影響今、明兩年房市的關鍵，都與「房地合一實價課稅」息息相關，顯示房產交易稅制左右今明兩年房市交易。而土地公告現值年年大幅調升及持有稅議題，雖非民眾首選，但影響力持續增加，值得注意。
回顧2014年房市交易價量表現，黃增福分析，根據政府實價登錄資料統計，扣除2年內新屋大量交屋案件，觀察2014Q3中古屋成交均價表現，相較上季，除桃園仍呈小幅上揚及台南維持平盤外；台北、新北、新竹、台中、高雄均下跌。其中新竹較上季跌幅達5%最深，顯示今年第2季到第3季，部分都會區中古屋房價已有鬆動的跡象。
從歷年交易量來觀察，黃增福分析，預估2014年全台買賣移轉交易量全年可達31.9萬件，較去年衰退14%。從1992-2014歷年全台建物買賣交易量趨勢來看，今年交易量僅次於2001年25.9萬件及1992年31.2萬件，創13年來新低，顯示在政府政策壓抑下，房市交易量明顯受到壓縮。
網路開價趨勢方面，黃增福分析，全省16.3%網路住宅物件開價出現下修，可見部分屋主開價已出現鬆動。台北市網路開價下修物件占比高達24.1%，新北市也高達23%，在七都排名中分居前2高，顯示連串的房市政策下，雙北屋主承受降價賣屋的壓力最廣泛。顯示目前網路開價也開始走保守風，不如過去故意將價格開高等待消費者上門殺價，漸漸的屋主也開始瞭解，降價才能吸引網路買家點閱，提高待售物件能見度，進而加快銷售速度。
展望2015年全球經濟局勢，黃增福分析，從全球經濟情勢來看，近4個月油價降幅已達4成以上，預估2015全球經濟仍將維持低通膨、低成長、低利率態勢。美2015下半年預計將升息，台灣央行可望跟進，和緩升息。在市場資金方面，M1B、M2年增率雙降，資金動能下降，導引部分投資資金出走。再加上央行多次標售定存單，回收游資，引導利率上揚，市場資金將由寬鬆轉向中性。
黃增福表示，在房市政策方面，政府查稅、加稅、信用管制仍在，再加上房地合一實價課稅已箭在弦上，預估2015房市供給仍將放大，市場將再掀一輪節稅獲利了結潮。明年上半年在市場供給放大下，首購、換屋進場議價空間彈性及挑選機會將增多。
對於2015年房市預估與看法，黃增福表示，預估有下列五點，分述如下：
一、美國升息 台灣溫和漸進 利率仍將維持相對低檔
明年全球經濟預估，低通膨、低利率、低成長，利率大幅調升機率低。美國在明年下半年升息，台灣將跟進，利率雖有調升空間，但調幅有限，因此，長期來看，利率仍將維持相對低檔。
二、總統及立委大選轉移房市焦點 市況上暖、下轉涼
2016總統及立委選舉雖有建設利多議題，惟政策不確定性多，故上半年節稅獲利了結的售屋誘因較高，建商將大舉推案，上半年市場供給將創新高。而越接近2015年底總統大選，市場焦點將逐漸移轉至選戰議題，房市越顯冷清，預期2015下半年房市轉淡。
三、陸客觀光商圈、捷運周邊商用不動產商機旺
陸客自由行人數倍增，再加上捷運持續通車，商機、人潮湧現，捷運站周邊商用不動產卡位潮、洗牌效應強。只要是有搭配陸資題材、陸客商機的商圈、產品，以及具捷運題材效益的產品依然供不應求。
四、房地合一課稅箭在弦上 屋主降價意願提升
趁現行網路降價風潮方興未艾，開價剛開始鬆動，屋主可先跑先贏，入袋為安。房地合一實價課稅已箭在弦上，年底又逢總統大選，故上半年建商將全力推案及高資產族加速汰弱留強，市場供給放大，2015上半年再掀起節稅獲利了結潮。
五、2015房市-房市破僵局 降價創雙贏
2014房市交易創新低，政策壓制下，預估市場須有5%-15%價格修正，才能吸引買方進場。展望明年國內外不確定因素多，買盤以理性自住首購、換屋為主，在供給量加大及買方市場確立下，唯有有感降價才能突破房市低量僵局。
黃增福表示，政府房地合一課稅已箭在弦上，財政部查稅、加稅腳步不停歇，房價也開始鬆動，屋主要了解當前市場趨勢。整體而言，部分都會區房價已出現價格修正。政策、選舉壓抑買氣，供給量過大、投資買盤重的區域，多殺多價格修正幅度會日益明顯。提醒消費者應有風險意識，進場購屋不宜過度擴張信用，對於投機買盤過重的區域、產品，應該更加注意。屋主宜儘早進行節稅等資產規劃，以維持手邊現金水位，避免政策、房價走跌造成資產減損或虧損。(自立多媒體2014/12/18)
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