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| 「觀望」是賣方最大敵人 上半年購屋三要三不要 |
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【記者柯安聰台北報導】中信房屋連續第25季的《宅指數》調查，為2015年上半年房市運勢把脈，除了總脈之外，另有四大脈象值得留意，分別為政策脈、首購自用脈、觀望脈及壓力脈。綜合中信房屋歸納五大脈象，2015年上半年房市有以下三大走向：（一）「不動產」仍為抗跌保值第1名，然而民眾對房價走勢，呈持平偏悲觀的態度；（二）因應稅制未明而導致觀望氣氛濃厚，使得「觀望」成為賣方最大的敵人；（三）首購自用當道，房市漸趨健康。
中信房屋副總劉天仁建議，此時正是進場多看屋的好時機，若能夠掌握「購屋三要三不要」的原則，早日購得黃金屋不是夢。第一，要選擇有基本面，同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品；第二，要詳細了解該區域過去幾年的成交行情；第三，要買符合自己生活型態的房子。
至於三不要，第一，不要過度膨脹自己的能力，以免繳不出自備款或房貸，樂極生悲；第二，不要衝動，不要被感覺牽著走而忽略安全、實用等理性考量；第三，不要一眜追逐名牌地段，如果說台北市仁愛路是大部份民眾心目中的頂級路段，每個行政區也都會有自己的「仁愛路」，只要多累積看屋經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽，入住精華地段不是夢。
美食有「前、中、後」三味，房市也有「景氣、物價和房價」三味，只要嗅到景氣和物價變化的味道，就能夠做為判斷房市酸甜苦辣的有力佐證。
與前一季相較，民眾對於這三者的好感度皆上揚，其中對於景氣好感度指數的提升最明顯，由前一季的34.51，上升到本季的39.74，增加5.23；而對於房價好感度指數的增加雖然只有0.32，不過卻是連5季緩步走升，顯示民眾對於房價不再不合理飆漲的現象愈來愈有好感，買、賣雙方對於價格的認知差距將漸漸拉近，後市仍有可為。
本次《宅指數》調查也有一個有趣的現象，那就是隨著房價不再不合理飆漲，民眾選擇抗跌保值的心態也有微妙的變化。「不動產」雖仍為抗跌保值的第一選擇（32.1%），但較前一季下降4.7%，以趨勢來看，即使2014年Q3略有回升，但仍與連續25季調查以來的最高點－2013年Q2的44.2%相較，仍屬下降趨勢。新崛起的抗跌保值選項為「投資外幣」，是連續25季調查以來比率首度站上雙位數（10.4%），而以美元為大宗，佔投資外幣種類的65%，劉天仁表示，目前美元走強，這顯示民眾對於理財趨勢有一定的敏感度。
中信房屋此份首次提出民間版房地合一稅民調結果顯示，民眾對於〈房地合一稅〉稅制是否買單，或是否照章全收，仍有不同聲音。
其中，針對全體受訪者詢問認為對房地合一稅的看法，與針對有購屋意願者的看法，有不同的結果。在全體受訪者中，各有29.9%的民眾認為，「房地合一稅高高舉起、輕輕放下，稅賦過輕」，以及「先求有再求好，先讓法案通案，再慢慢嚴謹其內容」；針對有購屋意願者詢問，卻以「房地合一稅若以資本利得分別課稅此為方向，頗適宜」最高（28.6%），其次是「房地合一稅高高舉起、輕輕放下，稅賦過輕」（28.3%）。
劉天仁表示，這可解讀為對真正想要買房子的人而言，支持政策以資本利得分離課稅的族群佔顯著比重，政府應可有信心朝此方向大步前行；只不過對於17%的稅率，73.8%民眾認為過高；這個結果與外界批評17%稅率過低的論點，恰好相反；況且政府不斷宣稱國人房屋住宅自有率高達 87.8%，因此未來受政策影響的民眾，將高達近9成，以人性的觀點思考，17%的稅率對大多數有房子的人而言是否會過高，相信已不言自明。
那麼，稅率要課多少，在民眾的心目中才算是合理呢？調查也顯示，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，超過1/3的比例認為「稅金5%以下」為合理（各佔34.5%，以及35.9%)。
另針對每年持有稅的爭論，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，選擇「稅金0.2%以上-不到0.5%較為合理」的比例超過4成，遠比次多人選擇的「稅金0.5%以上-不到1%較為合理」，高出近1倍，相當具有參考價值。
有53%民眾認為〈房地合一稅〉需有排除條款，排除特殊情況，才符合公平性；而另一項是否該有日出條款的爭論，39.4%民眾認為，房地合一稅應生效後，買屋並賣屋才適用，也就是同意要有日出條款，且生效日之後的買屋並賣屋才適用課稅標準，頗值得輿論界留意。
由於房地合一稅草案傾向「抓大放小」，首購族購屋信心受激勵，在本次有購屋計畫的受訪者中，「首購族」佔57.3%，較上一季增加0.9%，創下《宅指數》2009年Q1調查以來次高記錄；而且購屋目的以「自用」為主（62.2%，不包括買給父母／子女用），更創下《宅指數》調查以來新高記錄。
劉天仁指出，自住型買盤撐盤，房市體質將漸趨健康，價格將回歸以市場和產品基本面為判準依據，建議買方不妨在這段時間多進場看屋，並掌握前述「購屋三要三不要」的原則，提高購屋圓夢的機率。
劉天仁表示，左右本季房市的關鍵，是房產相關稅制的政策走向。調查發現，在稅制未明確之前，有購屋意願者之中，高達43.5%的民眾選擇拉長觀望期，而在全體受訪者之中，持同樣觀望心態者也佔了37.4%，對賣方而言，等於是形成了成交壓力，要不就堅持價格，放手一博，要不就甘心降價，提高成交機率。
由於在未來2年內有購屋計畫者的比例較上季續增1.5%，達到48.0%，劉天仁指出，這應該是由於本季〈房地合一稅〉見雛型，有利空出盡的意謂，因此帶動了購屋意願的往上提升；只不過，就因稅制內容還飄在天上，尚未確定落地方式與時間，因此調查中3個月內買盤續縮，顯見觀望氣氛濃厚。
至於民眾怎麼看今年的房價，無論就全體受訪者或有購屋意願者的調查，認為「價量持平，與去年的情況差不多」的比率最高，次高是「價量齊跌，房價及交易量再度萎縮，比去年悲觀」。劉天仁分析，由此可得出民眾認為2015年房價持平但偏悲觀，對於自住及置產需求者，以逆向思考反而是進場多看屋的好時機，畢竟自己親身貼近市場脈動，再輔以市場資料的分析，才能夠準確判斷何時出手有甜頭。
回望自1991年至今，全國買賣移轉件數的變化，可看出大略呈M字線型，而2014年的件數32萬598，與1992年的31萬2796件接近，而這個數字若以12個月平均來看，單月需達2.6萬件；換句話說，若未能達此數量，房市交易將一蹶不振，所幸2014年12月的件數達到3萬140件，守住了元氣，因此，2014年歲末守住元氣，具備再戰2015第1季能量，決戰關鍵仍是單月能否守住2.6萬件，這是房市發展的支撐壓力線。
劉天仁認為要能夠解除這條壓力線，〈房地合一稅〉將扮演關鍵角色，若能夠儘早在民眾希望的方式和社會公平正義之間取得平衡點，〈房地合一稅〉盡早拍板落地實施，那麼將有利於2015年房地產市場發展。若以目前公佈的〈房地合一稅〉草案內容，並以2014年年度移轉棟數及全國房屋戶數分別試算，無論是個人或營利事業出售總價4000萬元以上房產，算出的移轉件數佔比都極小（詳附表），因此，若以現行草案實施，有利於房地產市場，交易量可望回升。(自立多媒體2015/3/19)
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