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2017-12-14-星期四
 




中信宅指數:40年房貸 33.6%民眾有意願
 
【記者柯安聰台北報導】政府釋出全國軍公教人員明年加薪3%的政策利多,帶動部份民間企業跟著加薪,預期有助房市動能的回升。中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在8月18日至8月29日,以IX Survey專業網路調查機制,回收1112份有效問卷顯示,在上一季全面翻黑的6大經濟指標,已經有4項指標(家中經濟、理財、經濟感受綜合指數,以及物價)較上季上漲,然而景氣與房價這兩項與房市最相關的兩大指標,民眾仍然無感,顯見民眾對於政府行政團隊是否能夠讓景氣變好,以及房價是否能夠再往下修正,存有很大的期待值。

宅指數調查發現,促購因素前3名分別為「房屋條件符合需求」(76.4%)、「房價低於行情」(75.4%),以及「銀行降低貸款利率」(41.8%),然而若與上一季比較,增加最多的是「房屋條件符合需求」(增加7.8%),以及「較穩定的政治局勢」(增加6.6%),中信房屋副總劉天仁指出,這顯示民眾買屋時,對於房屋是否適合自身需求的比例提升了,符合自用當道的現象;另外,民眾買屋時,對於政治局勢是否穩定,敏感度也變高了,「安居樂業」的政經氣氛,對於民眾出手買屋的決策,影響力變得重要。

在國內外局勢受到地緣政治、貨幣政策牽動的影響下,過去人們懷抱著「現金為王」的心情已經轉淡,本季已出現連續第4季「不動產」為抗跌保值第1名(26.3%)的調查結果,且較上季略為增加0.3%,對於房市是好消息,有助民眾把資金投入購置不動產。

值得留意的是,目前房地產市場的購屋客層主要以自住客為主,該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度,更勝於預售屋,而且偏好程度有逐季增加的趨勢。調查結果發現,民眾偏好購買新成屋的比重高達67.5%;購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達53.3%;但偏好購買預售屋的比重,只有29.3%。

劉天仁指出,這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算,然而購屋人卻忽略了20年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢,假設買方購買35坪的房子,如果是中古屋,室內坪數可達約25坪,但如果是新成屋,室內坪數可能只有21坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言,中古屋還是比較佔優勢的。

造成新成屋上,預售屋下的兩個主要原因,一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中,有所謂的買權(看多)與賣權(看空)市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說,預售屋的買方,是買2年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期2年後房價下跌或小漲,則買方即沒有立即購買預售屋的動力。因此,景氣上漲會出現預售屋市場活絡,景氣下跌時則由成屋市場取代預售市場。

至於租屋市場的租金感受方面,認為持平不變的民眾(52.4%)高於認為上漲(39.1%)的民眾,值得想當包租公的民眾留意。劉天仁指出,這與本季宅指數調查,如果有房子可以出租,民眾對於房客最在意的條件,並不是付租能力,而是房客有無吸毒、酗酒等不良習慣的調查結果,相互呼應,許多房東已多年未調漲房租,因為要找到值得信任、不會找麻煩的好房客,普遍的感受是難上加難。

民眾期待房價下跌,但房價究竟何時落底,4成7的民眾認為房價將在2018年落底。劉天仁表示,決定房市何時落底,要看成交價格與成交量的表現。根據中信房屋內部資料顯示,六都的房價指數,大部份在去年第2季已經出現底部,因此未來的房價表現,應該是呈現持穩向上的趨勢。而成交量方面,今年1至7月的全國買賣移轉棟數為15萬1341棟,與去年同期相較,增加了14.1%;中信房屋推估2017年全年的買賣移轉棟數將落在26.6萬與27.5萬之間,有機會挑戰27萬棟,大幅拉開去年創下新低的24.5萬棟,擺脫谷底的低迷氣氛,值得持觀望態度的購屋人留意,因為價量表現都是向上,要再期待房價下跌,恐怕機率並不高。

此外對於各項與房市相關政策或措施,民眾反應究竟如何,本季宅指數也特別針對銀行推出40年房貸,有33.6%的民眾有意願申請,其中以年齡層在30到39歲之間的民眾,意願最高;以區域來分析,台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。進一步詢問,什麼樣的情況下,民眾會願意申請,排名前3的因素分別是:「因為房價太高,20年期房貸本息太高,無法負擔」、「買屋同時維持生活品質」,以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多,樂於有自己的房子」。

劉天仁指出,上述因素,代表40年房貸的優勢,民眾申請意願不高,建議銀行應在宣傳上多加把勁,讓民眾感受40年房貸的好處,而且如果房屋在40年內就會獲利出售,貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔,但購屋人在申請40年房貸前,仍要評估自身條件及還款能力,以及未來收入穩定性,以確保房貸的支付能力。(自立電子報2017/9/25)
   
 
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