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宏大:2019年商用不動產八大投資趨勢
【記者柯安聰台北報導】日前在台灣金融研訓院舉辦一場2019年台灣商用不動產趨投資趨勢的講座,主講人宏大國際資產總經理陳益盛指出,依據宏大國際資產近期的交易與觀察,從政策的調整、買家的來源、業主的需求、資金的轉移等多面向累積,分析台灣今年投資進行式及趨勢有以下幾點可供投資或開發參考:

一、 台商資金回流持續購置土地廠房、商辦、豪宅、旅館。依據金管會統計,在大陸投資設廠的台商上市櫃公司,2018年第3季截止匯回的資金累積高達4337億元,較去年增加423億元。如加上中小企業台商,金額將更為可觀。具宏大不動產企研室統計,目前仍以工業廠房、土地為主,次為商辦、旅館及豪宅為主。

二、北市B辦價格悄悄漲、A辦租金續上揚 : 舊商辦近年因都更重建、改裝旅館等,供給呈現負成長,而租金收益約2.5%又優於住宅,陳益盛表示近年成交幾處舊商辦,與住宅比較相對抗跌,甚至較優質的個案成交價格仍高於往年;另因公司新創、合併、及新A辦陸續完工招商,也帶動企業總部搬遷潮並拉高租金,也因彈性空間成本考量,共享辦公室/商業空間持續掀風潮。

三、開發商有地不建,期待量身打造商業大樓,如企業總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場等。陳益盛指出,前幾年住宅市場多頭超過10年,建商取得土地總是二話不說興建住宅。近3~4年住宅市場反轉,建商轉變為建照不急著送、或報開工不動工,尋覓幫企業量身打造符合客需的建築物。

四、老舊商辦的都更商機,金融業都更案蓄勢待發。主要是銀行法75條放寬金融業老舊行舍重建後使用率由50%下調為20%,使得國泰、新光、元大...等逾10家金融業紛紛提出都更重建案。其二是中大型企業舊總部或北市基地超過300坪,甚至上千坪基地舊商辦都更,也將蔚為趨勢,如敦北台塑大樓、及敦南、南京復興、松江商圈...等多處。

五、核心地段地上權開發案重現生機。隨著地價逐步平穩,而政府地上權地租亦逐步採雙軌制,即部分固定地租、部分隨公告地價浮動,加上好地段土地取得不易,去年多處地上權開發案順利去化。如位於台北市中山南路、忠孝東路口市議會舊址要建飯店,仁愛路路原空軍俱樂部由元大金以超底標1倍以上高價取得要興建自用辦公,原冠德取得的敦北地上權興建商辦出售給玉山銀行等幾處,陳益盛預估今年北市中心將有數處令人期待個案將出現。

六、零售業〝V〞型化,百貨業持續歡迎餐飲業進駐。街邊零售店面租售價格再下探、大型商場風繼續吹。零售業大者上萬坪,小者3、4坪,甚至一根騎樓柱子都可分多面出租。近期除南山微風走日式風輔剛開幕、ATT以親子家庭主題進駐大直、台中三井outlet也試營運等,陳益盛表示目前仍有多家企業或品牌,持續在北、中、南各地尋覓大面積土地,準備規畫複合式商場或商辦。餐飲業持續進駐各大百貨、購物中心,因餐飲業營收仍是近年持續成長的服務業,雖非萬靈丹卻也不可不為。

七、工業區土地一枝獨秀。工業土地需求大於供給,電商加物流業搶占大型工業地之外,捷運加持也讓新北工業廠房升級廠辦、總部,工業區也同時加入都更行列。有多家建商無奈地表示,洽談幾處工業地,因多家開發商合建意願高,使得地主往往期望過高,開出條件偏高的地價或合建比例,陳益盛預估工業土地開發仍以企業自用及建商合建為主。

八、旅館業轉型,以台北市而言,除了特色之外,三種主要層級定位各有市場。分別是高端五星、六星級,平價青年旅館,及精品商務級以日、韓、港客等為主。另外需搭配二要件:其一為地利之便更佳,如北車西門六鐵共構、敦南、敦北、信義商圈、市中心雙捷運站等周邊,其二為與外國知名品牌合作,並適當搭配品牌餐飲提高來客量。

此外,陳益盛表示,近1、2年發掘台灣房地產市場目前另有一個特別的現象,即是儘管資金充裕,但除台資回流相對大膽進場之外,本土企業投資相對保守,倒是外資逐步感受到一點一點的商機浮現,值得玩味。(自立電子報2019/1/14)
   
 
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