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| 2007年大陸房地產市場四大懸念 市場醞釀變局 |
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金山輯
來自政策層面的“利器”、前期調控產生的效應、地方政府角色的變化，以及地產市場本身的“變局”，將深刻影響2007年房地地產的前景
畸高的房價、過快的漲幅、膨脹的利潤……2006年中國房地產市場的“桀驁”與“任性”，讓社會公眾飽嘗苦澀滋味，更為其2007年的走勢鋪下無盡懸念。
人們已經注意到，房地產調控內容醒目地出現在了日前召開的中央經濟工作會議中。這次會議明確指出，“要注意加強對房地產市場的合理引導和有效調控”。
在社會各方的關注及強烈的政策信號下，2007年房地產市場將呈現怎樣的走勢？存在哪些“懸念”值得特別關注？
種種跡象表明，有四大因素產生的效應，將會在明年及今後一段時期內陸續顯現，並對房地產市場的發展產生重要影響。
懸念之一：來自政策層面的“利器”
12月16日，國家某部委一位負責人的發言，引起政策分析人士的格外關注。“有關方面正研究採用多種手段，保障房地產市場的健康發展，包括在住房的保有環節實施徵稅。”這位負責人說。
事實上，伴隨中國房地產市場的快速發展和投機行為的盛行，國內相關稅收環節的不完善乃至缺失問題日趨明顯。專家指出，國外十分重視對房地產保有環節的徵稅，而中國在房地產保有環節涉及稅種近乎空白，“零成本持有”的特徵非常明顯。
一個越來越普遍的共識是，由於物業稅遲遲不出臺，客觀上助長了房地產暴利和投機行為的盛行。房屋持有的低成本不僅引發購房者“貪大求闊”，更直接導致多套房屋持有者待價而沽，造成北京等地二手房市場房源充足，卻交易嚴重低迷的怪現象。
“如果徵收物業稅，將極大地提高持有不動產的成本，不僅從長遠的角度來看可以優化住房結構，而且也將在短期內對打擊投機、抑制房價起到重要作用。”經濟學者周天勇說。
“利器”的針對性和作用力顯而易見，政策信號也已釋放。而利劍何時“出鞘”，成為懸于2007年包括今後房地產市場上的最大懸念。
懸念之二：前期調控產生的效應面對房價飛漲的嚴峻形勢，僅從去年以來，國家就密集出臺了一系列調控政策，但相當多數的城市房價卻依舊“扶搖直上”。
調控收效甚微，是政策措施失靈？還是效力尚未顯現？
專家指出，由於國家前期宏觀調控政策的著力點包括住房建設規劃、經濟適用房建設、新開工項目比例等，週期性特徵非常明顯，效果的顯現必然需要時間。
“這是此前調控政策無法立竿見影的一個重要原因，也恰恰可能是明年包括今後房地產市場的最大亮點。”專家說。
根據國家在今年5月出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低於居住用地供應總量的70%。
中國人民大學教授鄭保衛說，隨著經濟適用房等保障性住房陸續投入市場，將有效改善中國房地產市場供應的結構性矛盾和市場佈局。“可以肯定的是，當一個城市的中低收入人口可以得到足夠的住房保障時，只佔部分市場比例的商品房將缺乏價格飛漲的支撐。”
在建項目的陸續入市只是其中之一。來自國家和相關部委的資訊表明，明年，調整住房供應結構是一場“重頭戲”，重點是加快建設中小套型、中低價位普通商品住房，改進和完善經濟適用房制度，加快建立和實施廉租房制度，著力解決中低收入群體的住房問題。
懸念之三：地方政府角色的變化在飛漲的房價和膨脹的房地產業中，部分地方政府近年來扮演的“角色”耐人尋味：由於自身利益和眼前利益，過多過深地介入房地產業，往往置中央的部署于不顧，使調控政策的“執行力”大打折扣。
但是，在“利益的調整”和“嚴厲的問責”之下，這種情況有望在今後的時間內發生轉變。
自2007年1月1日起，根據財政部、國土資源部和央行三部委聯合印發的，《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，新批准新增建設用地土地有償使用費徵收標準，將在原有基礎上提高一倍。
“提高徵收標准將帶動徵地成本增加，有效切斷新增建設用地擴張的經濟動因，從而直接抑制用地擴張衝動。”財政部綜合司有關負責人如是說。
另外，新政策還把那些因違法批地、佔用而實際發生的新增建設用地納入徵收範圍，這無疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。
和利益調整齊頭並進的是“嚴厲問責”。
“對調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、未把新建住房套型結構比例分解到區域，未落實到具體地塊、項目的城市，要限期整改並追究有關領導責任。”建設部部長汪光燾說。
政策分析人士認為，從今年9月的國家十部門聯合檢查各地調控效果，到即將開展的專項督查，表明中央政府問責的“劍鋒”已明確指向“政策執行力”。在“齊心協力”地落實樓市調控政策問題上，地方政府責無旁貸。
懸念之四：市場本身醞釀“變局”
面對即將到來的新的一年，房地產業內部也將承受著調整和變局。
一方面，隨著一系列政策措施的出臺，“銀根”、“地根”的進一步緊縮等將使國內相當一部分開發商面臨空前的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業內的“洗牌”將加劇，市場的“逐出效應”將會顯現。
另一方面，隨著市場競爭的加劇，房地產業中的“優勝劣汰”、企業間整合將會成為常態，品牌與實力競爭將成為房產市場的主題詞。
同時，隨著國家“將90平米以下中小套型作為主流產品”戰略的實施，國內住房消費模式、建設模式的轉變將改變房地產開發企業生產經營模式，並重構國內房地產市場的競爭體系。
更為值得注意的是，2007年及今後的房地產市場將不再是“瘋狂遊戲”的舞臺。非法預售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房價等“惡疾”將受到空前嚴厲的打擊。隨著建設部等三部門聯合開展的房地產交易秩序專項整治行動往縱深推進，房地產市場交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉變。
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