2019-12-10-星期二
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買屋、賣屋、房東、房客 輕鬆節稅全攻略
【記者柯安聰台北報導】一年一度的報稅季節又來臨!102年度綜合所得稅的申報時間,將自5月1日起開跑,至5月31日為止,永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,不動產的交易或出租、承租行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

陳俊宏 指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類:
1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;
2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;
3.出租屋:房屋租賃收入;
4.承租屋:房屋租金支出。

此外,在售屋部分今年有幾項新規定需要特別留意:像是核實認定課稅以及若出售的房屋為豪宅,無法舉證成本,則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得,還有標準認定課稅比例上調等。

陳俊宏指出,相關計算方式,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

陳俊宏提醒,在102年有售屋者,今年5月報稅時優先採核實認定方式申報,前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採標準認定的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於雙北市8000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市5000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

陳俊宏說明,以台北市售價1億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3000萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至40%稅率繳交綜所稅。

此外,各縣市售屋所得課稅比例大部分都有調整,於報稅時須留意,陳俊宏表示,以台北市而言,一般住宅課稅比例為42%,但若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為48%。舉例來說,102年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照48%來計算所得為48萬元。

從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,陳俊宏表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每1申報戶以1屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

提醒有關上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於102年度完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。

至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?陳俊宏表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售的價格。
3.2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。
4.2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同1人。

低利時代中,越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式,來賺取穩定的租金報酬,但對於這些包租公或包租婆而言,如何報稅常是頭痛問題,陳俊宏表示,房東節稅其實不難,基本上可從下列方向進行:

一、備妥憑證,提高可供扣除額
對租賃所得的申報方式,一種是不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用);另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

二、避免無出租卻被認為有租金收入
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的2人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。

三、彈性運用押金孳息所得的申報規定
依所得稅法第14條規定,納稅義務人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生之利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用;或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的,並已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。

陳俊宏表示,至於在外租屋或是住宿學校的租屋族,可以享有1年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

舉例來說,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12000元來講,1年下來房租支出也有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的79000元,假設最後所得淨額適用最低5%的級距,這樣便可以產生(120000-79000)x5%=2050元的節稅效果。

陳俊宏指出,依照國稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受1間房屋只能申報1次的限制,也就是說,如果數人合租1間房屋,每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是,如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中1種申報,因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

陳俊宏提醒,不論是租屋而居的「房客族」,還是擁有許多不動產出租的「包租公」,或是購屋、售屋族群,只要了解稅法相關規定,就可以省下一筆不小的稅金,因此,建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊,並備妥所需證明文件,為自己規劃最划算的繳稅方式。(自立多媒體2014/4/24)
   
 
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