|
|
| 買屋、賣屋、房東、房客 輕鬆節稅全攻略 |
 |
|
【記者柯安聰台北報導】一年一度的報稅季節又來臨！102年度綜合所得稅的申報時間，將自5月1日起開跑，至5月31日為止，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，不動產的交易或出租、承租行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。
陳俊宏 指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為四大類：
1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
3.出租屋：房屋租賃收入；
4.承租屋：房屋租金支出。
此外，在售屋部分今年有幾項新規定需要特別留意：像是核實認定課稅以及若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得，還有標準認定課稅比例上調等。
陳俊宏指出，相關計算方式，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
陳俊宏提醒，在102年有售屋者，今年5月報稅時優先採核實認定方式申報，前述以實價發生價額申報就是ㄧ般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採標準認定的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於雙北市8000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市5000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
陳俊宏說明，以台北市售價1億元的豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。
此外，各縣市售屋所得課稅比例大部分都有調整，於報稅時須留意，陳俊宏表示，以台北市而言，一般住宅課稅比例為42%，但若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者，則課稅比例為48%。舉例來說，102年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元：若是認定為高級住宅者，則需要依照48%來計算所得為48萬元。
從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每1申報戶以1屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
舉例來說，小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
提醒有關上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於102年度完成戶籍設立，且房屋無出租營業的情況才行。
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。
1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售的價格。
3.2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。
4.2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同1人。
低利時代中，越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式，來賺取穩定的租金報酬，但對於這些包租公或包租婆而言，如何報稅常是頭痛問題，陳俊宏表示，房東節稅其實不難，基本上可從下列方向進行：
一、備妥憑證，提高可供扣除額
對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57%（扣除43%必要費用）；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。
二、避免無出租卻被認為有租金收入
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的2人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。
三、彈性運用押金孳息所得的申報規定
依所得稅法第14條規定，納稅義務人若將出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報，就可減掉租賃所得的必要費用；或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的，並已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。
陳俊宏表示，至於在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有1年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。
舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金12000元來講，1年下來房租支出也有14.4萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的79000元，假設最後所得淨額適用最低5%的級距，這樣便可以產生(120000－79000)x5%=2050元的節稅效果。
陳俊宏指出，依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受1間房屋只能申報1次的限制，也就是說，如果數人合租1間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是，如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中1種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。
陳俊宏提醒，不論是租屋而居的「房客族」，還是擁有許多不動產出租的「包租公」，或是購屋、售屋族群，只要了解稅法相關規定，就可以省下一筆不小的稅金，因此，建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊，並備妥所需證明文件，為自己規劃最划算的繳稅方式。(自立多媒體2014/4/24)
|
|
